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最新情報

2015年9月10日融資関連
金利交渉の結果(交渉していませんが・・・)
2014年11月30日学び・交流
不動産投資関連の本を久しぶりに読んでます
2014年11月26日五棟目関連
クリスマスの飾りつけをしてきました。
2014年9月29日三棟目関連
空室をセルフで内装するとやっぱり安い!
2014年8月31日五棟目関連
五棟目をGET|決済完了

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金利交渉の結果(交渉していませんが・・・)

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おはようございます、HREです。

 

10か月ほど更新をサボってしまいました。。。

我ながら意志の弱さに失望していますorz

 

そんな状態でも賃貸経営は続けている訳ですが、8月に2棟の融資において3年短期固定期間満了に伴い更新しました。

今までが3年固定で2.1%でしたが、1棟は同じ3年固定で1.4%に下がりました。

3年固定金利1.4%

 

また、1棟は売却を検討しているため変動で1.8%になりました。

(今は高騰しているので、この先辛くなりそうな物件は手放す方向で動いています。)

浜銀は貸出時点で資金を確保するため固定期間中に返済すると、違約金として残期間の金利分を払う必要がありますので注意が必要です。

 

今回本業でゴタゴタしていて他行を含めた金利交渉を全く行わなかったのですが、案外下がったので助かりました。

頑張っていれば1.3%位になったかも知れませんが。

 

次回更新時には1%を切れるよう財務状況の改善と金利交渉を頑張ろうと思います。

 

個人的には財務状況のポイントは、自己資本比率と債務償還年数、適度な納税だと考えてます。

 

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2015年9月10日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:融資関連

不動産投資関連の本を久しぶりに読んでます

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おはようございます、HREです。

最近不動産系の本はあまり買っていなかったのですが、久しぶりに買いました。

赤井さんのこれです。

赤井さんの本

まだ半分位までしか読めていませんが、とっても勉強になります。

 

自分が知っている情報もあるし、知らない所、経験していない情報もあり深く入り込んで読んでいます。

特に融資を引き出すための方策や、歪を利用して購入するべき物件を探す方法などはとっても参考になりました。

 

自分で何となく理解して行動している部分も、理論整然と理由や方法を解説してあり、頭が整理できました。

頭の良い人は考え方も非常にロジカルで無駄が無いです。

純粋にうらやましい。。。

 

前に一度懇親会でご一緒した事が有るのですが、丁度その頃新築と一戸建てのセルフリフォームを検討されている時期でした。

飲みの席でも色々アドバイスをしてくれる方で、自分の意見をハッキリと言ってくれるので非常に参考になったことを思い出します。

(三棟目がダメだしされたのは内緒ですww)

 

この本は初心者でも役立つとは思いますが、ちょっとレベルが高いかもしれません。

どちらかと言うと程度経験している不動産投資の中級者におすすめの本です。

特にこの先どうやって規模を拡大するか悩んでいる人などはピッタリかと思います。

 

興味がある人は買ってみて下さい。

おすすめです。

 

応援よろしくお願いします。

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2014年11月30日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:学び・交流

クリスマスの飾りつけをしてきました。

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こんにちは、HREです。

11月も残りわずかで、もうすぐ12月ですね。

私は毎年全ての物件でクリスマスの飾りつけを行っています。

これが結構好評で、皆さん喜んでくれるので段々エスカレートしています。

 

今年の夏に買った五棟目ですが、屋外に電源が無かったため急遽電気屋さんに増設工事をお願いし、とりあえず飾ってみました。

その画像がこれ。

クリスマス飾り

うーん、写真で見るととってもチープ・・・。

まっ!最初の年なのでこの位にしておかないと来年以降大変になるので良しとしましょう!

 

ちなみにこの物件の一部屋リフォーム中で、近日完成するので気が向いたら画像UPします。

結構変わりましたので。

 

クリックを!お願い!します!

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2014年11月26日 | コメント/トラックバック(1) |

カテゴリー:五棟目関連

空室をセルフで内装するとやっぱり安い!

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こんにちは、HREです。

三棟目ですが、8月に1部屋退去になりました。

直ぐに内装に取り掛かりたかったのですが、私用が多忙な上に五棟目を購入したので暫く放置状態でしたが、やっと内装完了しました。

 

IMG_0662

元々絨毯が敷いてあり、照明も暗くちょっと怖い感じの部屋でした。

それを今回セルフリフォームしたのですが、コンセプトとしては「男女共に好まれる部屋を安く仕上げる!」です。

 

仕上がりはこんな感じです。

IMG_20140928_182955

アクセントクロスのデザインが気に入っています。

多分、男女共にいけるかと。

クロス貼りで柄合わせに苦労しました。滝汗

 

机がミスマッチなのはご愛嬌・・・。

カーテンも追加予定です。

 

IMG_20140928_182315

IHコンロも壊れていたので交換しました。

これは築古物件で既存の電熱線タイプが埋め込まれている穴にそのまま取り付け可能なタイプになります。

メーカ:HEATEC

品番:EC-711I

 

IMG_20140928_182213

玄関も貼りました。

個人的には結構気に入っています。

 

リフォーム内容としては、

  • メインクロス
  • アクセントクロス
  • クッションフロア
  • 玄関フロア
  • IHクッキングヒータ
  • TVモニターフォン
  • 照明2個(洋室、玄関)
  • スイッチ3か所
  • コンセントカバー 5か所
  • 玄関扉(内側)、木部塗装

費用としては10万強掛かりました。

それと人工が3日^^

ほぼ同じ仕様(その時は天井やってダウンライト入れましたが)で業者を使って内装した際には25万程度掛かったので、半分以下の費用で完了です。

 

後は浮いた費用でバンバン広告費出して客付するだけです。

最低でも年末までには遅くとも・・・。

 

まだ五棟目の空室もあるのでそっちも内装して募集しないといけなのですが、

こっちは真壁から大壁への変更と、畳からフローリングへの変更があるので、業者へ依頼するつもりです。

セルフだと作業時間の確保が厳しいので。

 

また進捗あれば報告しますね。

 

良く頑張ったな!って方はポチッと応援してくれると嬉しいです。

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2014年9月29日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:三棟目関連

五棟目をGET|決済完了

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こんにちは、HREです。

買付入れてから随分と時間が掛かっていた五棟目ですが、先日やっと決済してきました。

5日程前に決済時の清算書を頂いたのですが、仲介手数料や登記費用もろもろで200万弱必要とのこと。

しかし前日まで本業の出張で現金を下せなかったため当日に下す事にしました。

9時30分からの決済と言う事で、ちょっと焦りましたが近所のメインバンクで200万程下して無事決済完了です。

 

決済自体は融資されたお金が売主の口座へ送金されたのを確認するのですが、その間に幾つか書類を書いてハンコ押してお金を払って約1時間程度で完了でした。

何だか知らないけど最後に両方の業者と金融機関、司法書士さんに「おめでとうございます!」と拍手されてちょっと照れました。ww

 

五棟目は今まで一番小振りですが、前のオーナーがしっかりと手を入れていた物件で、植栽の手入れもされて部屋も小奇麗にリフォームされていました。

80歳を超えたご高齢の元不動産屋らしいのですが、「入居者と客付業者に挨拶をして下さい。」との伝言も頂きました。

売主の意向を汲んでしっかりと引き継いで運営していきたいと思います。

 

先ずは客付会社と入居者、近隣の方へ挨拶する事と、空室が1戸あるのでリフォームを行いたいと思います。

リフォームに付いてはそこそこ大掛かりになりそうですが、自分でやってみようと考えていますのでワクワクしています。

 

また進捗があればお知らせしますね。

 

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2014年8月31日 | コメント/トラックバック(0) |

カテゴリー:五棟目関連

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